REITs战略实践-首创从重资产到轻资产的战略执行

  首创申报发行REITs，从开始就注定其是很难顺顺利利地进行的，因为资产的属性与联交所上市的首创钜大有密切的关系，只可以通过股权出售的形式进行资产的分割。好处是这一方式有利于增厚上市企业的利润，这一点可以从公告中看到。2024年中期公告称“收入增加主要由于2024年上半年物业出售的收益较2023年同期大幅度的增加，和公司奥特莱斯业务收入持续增加。扭亏为盈的根本原因为本期物业评估增值对净利润的贡献较上年同期增加约人民币2.67亿元，其中主要为持有待售的武汉和济南项目的物业评估增值及本期奥莱业务销售额增加，以致本期奥莱毛利相比于上年同期增加约人民币9,000万元”。

  首创钜大在进入2023开始面临着巨大的债务压力，因此导致股票在市场上买卖的金额震荡幅度较大。而选择私有化退市，一种原因是首创钜大面临的业绩压力、维持上市地位的资本支出以及迫在眉睫的债务压力；另一方面，则是首创奥莱REIT发行后不俗的市场表现以及融资渠道的便捷性、盘活存量资产的有效性，给企业融资端所面临的窘境以及企业未来发展模式提供了一个新的方向。

  截至2022年末，旗下包含15座自持的奥莱项目，涉及北京、杭州、西安、郑州、合肥以及济南与武汉。但其负债率随着资产的扩张而大幅度的提高，2019年至2022年，首创钜大总负债从125.2亿元增至154.17亿元，净资本负债率同步持续攀升已达到2022年末的244%；较2021年末的208%上涨近40个百分点；有息债务本金共约119.09亿元，其中约89%为非流动部分。

  流动负债中，包括人民币13.14亿元的流动银行借贷，须于自年末起计一年内偿还。而首创钜大期末现金及现金等价物人民币仅有11.38亿元，资金紧张的困境在2022年已经有所突显。

  首创钜大(01329)发布截至2024年6月30日止六个月的中期业绩，期内取得持续经营业务收入7.46亿元(人民币，下同)，同比增加19.43%;股东应占亏损1.51亿元，上年同期股东应占溢利8,713.5万元，同比盈转亏;每股基本亏损5.92分。

  一种原因是不断扩张的业务版图，一方面是到期不得不面对的金钱上的压力，首创钜大没有停下扩张的脚步在某一些程度上属于战略失误。REITs的出现，恰逢其时的给予了首创钜大一个转换腾挪的希望。

  虽然股权重组面临着较大的税负压力，但首创钜大依然坚定重组的步伐，这一点是值得学习的转型魄力。市场不会亏待努力的人，首创钜大看似在税收端付出较多的成本，但是市场给予了充分正向反馈。随着2024年8月15日两处资产正式完成股权变更，首创钜大的战略意图已经初步达成；2024年8月28日“华夏首创奥特莱斯REIT”完成首发上市交易；标志着首创的战略转型以及私有化的时机已成熟。

  2024年10月16日首创钜大宣布短暂停牌，至2024年10月28日公告拟私有化，以每股计划股份换取现金注销价0.85港元。较最后交易日于联交所所报收市价每股0.58港元溢价约46.55%；较最后交易日的30及90个交易日的平均收市价约每股0.60港元及0.51港元大幅溢价41.75%及65.44%。

  至此，首创战略转型初步完成，也在逐渐卸下因负债率过高导致的经营压力，通过REITs成功发行，优化资产与资本结构的关系，不断强化运营管理效率。未来，首创有望通过REITs平台实现轻资产化运营，并且有望借助REITs平台，优化运营管理模式成为国内一线商业运营商。当然，一切还要看结果，如何提升资产管理效率？从资产到资本阶段的优化是很考验管理能力的！很难说在这一过程中不会面临决策失误以及外部环境导致的经营不佳和业绩下滑。